Кадастровая стоимость участка: где узнать, кто её считает и что делать, если завышена

Обновлено 16.09.2026 По закону № 237-ФЗ о государственной кадастровой оценке

Коротко. Кадастровая стоимость — это оценка вашего участка государством. Не то, за сколько его реально купят, а цифра в реестре, от которой считают деньги.

Посмотреть её можно бесплатно — в справочной информации на сайте Росреестра, на публичной кадастровой карте или в выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости.

От неё считается земельный налог и штраф за неиспользование участка. Поэтому цифру стоит знать, а если она завышена — есть два законных способа это поправить.

Ленаэксперт Центра земельного кадастра

Здравствуйте. Кадастровая стоимость — та цифра, про которую вспоминают уже после того, как пришёл налог или постановление о штрафе. А до этого её обычно никто не смотрит.

Между тем посмотреть её можно за минуту и бесплатно. И если вдруг окажется, что ваши шесть соток оценены как участок в центре города, — это не приговор, это поправимо.

Разберём спокойно: где смотреть, кто её ставит и что делать, если цифра не похожа на правду.

Чем она отличается от рыночной

Рыночная стоимость — это за сколько участок реально продадут. Её определяют по конкретным объявлениям и сделкам в вашем районе.

Кадастровая считается иначе: массово, сразу по всем участкам региона, по общим показателям и без выезда на место. Никто не приезжал смотреть, что у вас дорога заканчивается за километр до участка, а рядом болото.

Поэтому расхождения — обычное дело, и закон прямо предусматривает, что с ними делать.

Где посмотреть свою цифру

Нужен кадастровый номер участка. Он есть в вашем свидетельстве или выписке, а если документов под рукой нет — участок можно найти по адресу прямо на карте.

Справочная информация по объектам недвижимости на сайте РосреестраСамый быстрый путь. Вводите кадастровый номер или адрес и сразу видите стоимость.
Публичная кадастровая картаЕсли номера не знаете: находите свой участок на карте и смотрите его карточку.
Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимостиОфициальный документ, предоставляется бесплатно. Запросить можно через МФЦ или электронные сервисы. Нужна, если цифру предстоит куда-то предъявлять.

Не платите за это

В поиске много сайтов, которые предлагают «узнать кадастровую стоимость за 5 минут» за деньги. Сведения о кадастровой стоимости открытые, а выписка о ней выдаётся бесплатно. Платить тут не за что.

Посчитайте, сколько это за сотку

Сама по себе кадастровая стоимость ни о чём не говорит: миллион за двадцать соток и миллион за четыре — разные истории. А вот цена за сотку — это уже число, которое вы сможете сравнить с объявлениями по соседству.

Цена за сотку по кадастру

Введите свои цифры из выписки. Ничего никуда не отправляется — считается прямо здесь.

Кадастровая стоимость, ₽

Площадь участка, соток

Как этим пользоваться

Откройте любой сайт объявлений, задайте свой район и посмотрите, почём там продают участки такой же площади. Переведите в цену за сотку и сравните со своей.

Если кадастровая заметно выше того, что просят за соседние участки, — есть о чём говорить. Если она ниже или примерно та же, всё в порядке, и трогать ничего не нужно.

Кто её определяет и как часто меняют

Не Росреестр. Государственную кадастровую оценку проводит бюджетное учреждение вашего региона — в каждом субъекте своё. Решение о проведении оценки принимает уполномоченный орган субъекта.

Очередная оценка проводится через четыре года после предыдущей. В городах федерального значения — Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — может проводиться через два года, если такое решение принял высший исполнительный орган субъекта.

То есть цифра не навсегда: она пересматривается, и при очередной оценке может измениться и в большую, и в меньшую сторону.

Если вы в Пермском крае

В Пермском крае оценку проводит ГБУ «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края». Адрес и телефоны — на странице по Перми.

Почему это касается вас именно сейчас

Кроме земельного налога, от кадастровой стоимости считается ещё одна вещь, про которую раньше можно было не думать.

С марта 2028 года участки начнут проверять на неиспользование. Штраф за это считается в процентах от кадастровой стоимости, а не фиксированной суммой. Чем выше ваша цифра — тем дороже обойдётся заросший участок.

Поэтому смысл посмотреть свою кадастровую стоимость сейчас двойной: понять, справедлив ли налог, и заранее увидеть, во что может вылиться штраф, если ничего не делать.

Если цифра завышена — два пути

Они разные и не взаимозаменяемые. Сначала нужно понять, что именно не так.

Это ошибка

Статья 21 закона № 237-ФЗ

Когда в расчёт попали неверные сведения: не та площадь, не тот вид разрешённого использования, не та категория земель. Оценка велась по неправильным исходным данным.

Кто может подать: Любое физическое или юридическое лицо
Куда: В бюджетное учреждение или через МФЦ
Срок рассмотрения: 30 календарных дней
Если отказали: Решение оспаривается в суде

Отчёт оценщика здесь не нужен — достаточно показать, где в данных ошибка.

Данные верные, но цифра не та

Статья 22.1 закона № 237-ФЗ

Когда всё учтено правильно, но кадастровая стоимость выше рыночной. Тогда её можно установить в размере рыночной.

Что понадобится: Отчёт об оценке рыночной стоимости в форме электронного документа
Срок подачи: Шесть месяцев с даты, по состоянию на которую проведена оценка
Куда: В бюджетное учреждение или через МФЦ
Срок рассмотрения: 30 календарных дней
Если отказали: Решение оспаривается в суде в порядке административного судопроизводства

Здесь уже нужен оценщик, и его работа стоит денег.

Посчитайте, стоит ли овчинка выделки

Второй путь требует оплаты отчёта оценщика. Прежде чем его заказывать, прикиньте, сколько вы реально сэкономите на налоге за год и насколько уменьшится возможный штраф.

Для скромной дачи разница часто выходит меньше, чем стоимость отчёта. Для большого или дорогого участка — наоборот. Считайте на своих цифрах, а не на общих словах.

Что сделать по порядку

Посмотрите свою кадастровую стоимостьБесплатно, на сайте Росреестра или на публичной кадастровой карте.
Переведите в цену за соткуКалькулятор выше. Эту цифру уже можно с чем-то сравнивать.
Сравните с объявлениями по соседямЕсли ваша заметно выше — разбирайтесь дальше. Если нет — вопрос закрыт.
Проверьте исходные данные в выпискеПлощадь, вид разрешённого использования, категория. Ошибка в них — самый быстрый и дешёвый путь.

Чтобы не забыть

Напомнить, когда подойдёт срок

До марта 2028 ещё далеко, и об этом легко забыть. Оставьте номер — напомню заранее, примерно за три месяца. Больше никаких звонков и рассылок не будет.

Частые вопросы

Как узнать кадастровую стоимость участка?

Бесплатно и онлайн — через сервис «Справочная информация по объектам недвижимости» на сайте Росреестра или на публичной кадастровой карте по кадастровому номеру либо адресу. Официальный документ — выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости, она предоставляется бесплатно.

Кто определяет кадастровую стоимость?

Государственную кадастровую оценку проводит бюджетное учреждение субъекта Российской Федерации. Решение о проведении оценки принимает уполномоченный орган субъекта. Росреестр оценку не проводит — он вносит её результаты в реестр.

Как часто пересматривают кадастровую стоимость?

Очередная государственная кадастровая оценка проводится через четыре года с года проведения последней. В городах федерального значения — через два года, если соответствующее решение принял высший исполнительный орган субъекта.

Чем кадастровая стоимость отличается от рыночной?

Рыночная — это цена реальной продажи, она определяется по конкретному объекту. Кадастровая считается массовым методом сразу по всем объектам региона, без выезда на место, поэтому может заметно расходиться с рыночной в обе стороны.

Как снизить кадастровую стоимость участка?

Два пути. Если в расчёт попали неверные сведения — заявление об исправлении ошибок по статье 21 закона № 237-ФЗ, рассматривается 30 календарных дней, отчёт оценщика не нужен. Если данные верные, но стоимость выше рыночной — заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной по статье 22.1, к нему прилагается отчёт об оценке, подать его можно в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена оценка.

Влияет ли кадастровая стоимость на штраф за неиспользование участка?

Да. Штраф по этому основанию считается в процентах от кадастровой стоимости участка, а не фиксированной суммой. Чем выше кадастровая стоимость, тем больше штраф.

Если не сходится

Если посчитали цену за сотку и она вас удивила — напишите мне. Посмотрю вместе с вами, что не так: бывает ошибка в виде разрешённого использования, бывает неверная площадь, а бывает, что всё правильно и цифра нормальная.

Если снижать есть смысл — поможем это сделать. А если нет, скажу честно: отчёт оценщика стоит денег, и для маленькой дачи он часто не окупается.

Лена, эксперт Центра земельного кадастра

Разобрать мою ситуацию

Источники

Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» — периодичность оценки, статья 21 (исправление ошибок), статья 22.1 (установление в размере рыночной)
Статья 8.8 КоАП РФ — штраф в процентах от кадастровой стоимости
Сервисы Росреестра: «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online», публичная кадастровая карта